國內房產糾紛法律小常識匯總,買房再也不會糊裡糊塗了(上)

2020-01-29


在國內購房要注意哪些問題?遭遇糾紛後又該怎樣有效的維權?在此特地給廣大購房者收集了一些房地產維權基礎知識,供大家參考。


1、定金可不可以退?

「訂金」與「定金」是不同的法律概念。這是開發商欲規避法律責任的慣用做法。《中華人民共和國擔保法》規定:定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的20%。商品房交易中,買家履行合同後,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合同的,應雙倍返還定金。

而訂金並非一個規範的法律概念,實際上它具有預付款的性質,並不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,並不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這並不意味着合同違約方無須承擔違約責任。

2、合同簽訂後,因價格變化原因可以反悔嗎?

商品房也是一種商品,買賣雙方簽署合同後,沒有發生約定和法定的退房理由,任何一方違反合同約定,均需向守約方承擔違約責任。

此外,從法律上講,開發商降價對老業主來說是很難維權的,這屬於房地產交易的風險。除非合同有約定,如果簽合同時開發商有書面承諾,承諾不降價,或若降價就賠償業主損失,這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果,甚至會構成犯罪。

3、「五證」和「兩書」是指?購買手續不全的商品房會有什麼風險?

「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》;「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

風險:

(1)、業主取得權屬證書的期限無法確定;

(2)、為取得權屬證書,需要支付額外費用,如需補交土地出讓金;

(3)、只能取得使用權,不能取得權屬證書,不能上市交易;4、可能被政府以違法建設強制拆除。

4、房地產商發佈的宣傳廣告與實際不符,是否要承擔責任?

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中,即使將來這些宣傳沒有兌現,開發商一般也不會因此而承擔責任。但是對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響的內容除外。

《廣告法》第三十七條規定:

(1)、房地產商發佈了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

(2)、購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告,對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的,即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關,則不能認為是受到了欺騙和誤導。

(3)、購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害,這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

(4)、損害和虛假廣告之間有因果關係。也就是說,是虛假廣告欺騙和誤導了購房者,給購房者的權益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關係。


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